善于抓機遇，更要執著(zhù)人生
距離新城控股董事長(cháng)王振華辦公室最近的走廊墻壁上，掛著(zhù)集團眼下一個(gè)熱銷(xiāo)地產(chǎn)項目的系列廣告。熟悉公司的人稍加留意可以發(fā)現，其中品貌端正的男主角，竟是來(lái)自分公司的內部員工。顯然，王振華對這樣的安排挺滿(mǎn)意的：“很多企業(yè)的文化實(shí)際上從某種意義上就是老板文化，我這個(gè)人比較務(wù)實(shí)，講求誠實(shí)做人、踏實(shí)做事。這樣的廣告貼近新城控股的真實(shí)形象?！?/p>
真實(shí)的王振華，出生在江南富庶之地常州武進(jìn)，自古多才子?！皬那耙粋€(gè)縣里就有十幾個(gè)狀元，常州這一塊文化傳承尤其較好?！彼坪跏抢^承了這個(gè)江南小城里的才子基因，王振華的入行經(jīng)歷與書(shū)結緣，附著(zhù)風(fēng)雅。還是武進(jìn)第一棉紡廠(chǎng)車(chē)間副主任時(shí)，他已經(jīng)開(kāi)始白天上班、晚上自己創(chuàng )業(yè)的生活?？恐?zhù)自己另開(kāi)的一家織布廠(chǎng)，幾年下來(lái)積攢了200 多萬(wàn)元，恰逢紡織業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)呈現出明顯的疲軟之態(tài)，極其偶然間，一本朋友推薦名為《投資潮中永不沉沒(méi)的船-- 房地產(chǎn)》的書(shū)為王振華指明了進(jìn)步的階梯——書(shū)中，李嘉誠、包玉剛等地產(chǎn)大亨的地產(chǎn)傳奇故事讓人熱血沸騰。
32 歲的他考慮了可行性。1993 年7 月，王振華籌資創(chuàng )辦武進(jìn)新城投資建設開(kāi)發(fā)有限公司，在城郊小鎮邊做邊學(xué)。他清晰記得，江蘇省常州市武進(jìn)區湖塘鎮上，村主任批出一小塊角落土地，他建造了兩幢僅可容納72 戶(hù)人家的住宅樓，那是他的第一個(gè)項目。
房地產(chǎn)事業(yè)沒(méi)有虧待這位“新人”。他生性勤懇，懂得因勢利導，過(guò)去管理層的經(jīng)歷給了他一個(gè)善于從大局出發(fā)，思維縝密的腦子。房子很快賣(mài)光，白手起家的王振華正式踏入彼時(shí)中國社會(huì )最為蓬勃繁榮的企業(yè)生態(tài)圈——房地產(chǎn)行業(yè)。
“天知道哪塊云彩有雨”，用這句話(huà)來(lái)形容房地產(chǎn)業(yè)再合適不過(guò)了。王振華剛剛入行，政府宏觀(guān)調控就開(kāi)始了；整個(gè)行業(yè)風(fēng)云變色時(shí)，他扎根城郊集鎮，走農村包圍城市路線(xiàn)，從一年一個(gè)項目到如今九十多個(gè)項目并行；幾次銀根收緊導致成交量大跌，新城毫不手軟，堅持量在價(jià)先、一盤(pán)一策的策略，促進(jìn)市場(chǎng)回暖；2001 年新城借殼江蘇五菱B 股上市，卻趕上政策更新，B 股公司無(wú)法A 股市場(chǎng)融資，一路堅持到2012 年末，成功登陸港股上市。眼下2014 年又是一個(gè)市場(chǎng)動(dòng)蕩的年份，王振華一路走來(lái)，克服重重關(guān)卡。
所幸，書(shū)中傳奇業(yè)已實(shí)現。新城控股自1993 年成立至今21 年，從5 個(gè)人的民營(yíng)班子到5000 多名員工的大型企業(yè)；集團始終堅持穩健布局，逐漸規模擴張，憑借堅定的信念和領(lǐng)先、創(chuàng )新的開(kāi)發(fā)模式，成為擁有兩家上市公司、跨足住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)先綜合性地產(chǎn)集團。他個(gè)人多次同時(shí)登上胡潤、福布斯兩大富豪排行榜。
他帶領(lǐng)著(zhù)新城控股，一路從農村走進(jìn)城市，從長(cháng)三角為王到全國范圍的地產(chǎn)大鱷；2014 年更是成功將觸角延伸海外，投資位于美國達拉斯的出租型公寓項目，邁出國際化第一步。王振華在中國房地產(chǎn)大幕拉開(kāi)一段時(shí)間后才出現，但他對每個(gè)新城人的殷殷叮囑已為自己的成功做下注解：“我認定一件事情就會(huì )執著(zhù)往前走，時(shí)間就是功夫，功夫到了一定會(huì )成功。怕就怕走到一半堅持不下去回頭，這樣的人很難成功?！?/p>
王振華
對話(huà)王振華
生態(tài)圈殘酷，笑到最后的才是贏(yíng)家
人物周刊：作為地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍人物，你如何看待當前市場(chǎng)環(huán)境?
王振華：短期看來(lái)，房企生存的生態(tài)圈將會(huì )更為殘酷。盡管當前整體的市場(chǎng)環(huán)境還不錯，政策面不但見(jiàn)底而且已經(jīng)轉向支撐市場(chǎng)，這是一個(gè)好的現象。但競爭正在不斷加劇，城市分化、版塊分化、樓盤(pán)分化的現象將進(jìn)一步加劇。2014 年尤為特殊，供應量太大的城市，它的競爭很激烈會(huì )；土地供應與需求關(guān)系比較吻合的地方，它銷(xiāo)售的價(jià)格可以比較穩定，不管你是三四線(xiàn)城市，還是一線(xiàn)大城市，都是必須要遵循這樣的規律。
與此同時(shí)，房企間的優(yōu)勝劣汰才剛剛拉開(kāi)序幕。大企業(yè)會(huì )繼續追逐業(yè)績(jì)的增長(cháng)，而小企業(yè)所面臨的是更為實(shí)際的生存問(wèn)題。目前國內共有近9 萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)，這其中90% 的企業(yè)最終選擇退出或者被淘汰出局。
人物周刊：怎樣確保新城控股是最后勝出的10% ？
王振華：我去年在給新城的全體員工寫(xiě)的一封信還說(shuō)，任何一家公司都不能說(shuō)自己很有把握，說(shuō)自己判斷得非常準確。能有70% 的把握，我都算是很滿(mǎn)意了，因為在行走的過(guò)程中間，不可能踩在每塊磚上面，總歸有幾步虛浮。任何事情都是一種冒險，超過(guò)50% 就超出了平均水平，能有60-70% 在市場(chǎng)里面勝出的把握就越大，一定會(huì )有快速的發(fā)展。對新城來(lái)說(shuō)，相比快速強勁的虎豹，我們更愿意做駱駝，十五天不吃不喝也能走出沙漠，可以堅韌而長(cháng)久的活著(zhù)。
人物周刊：萬(wàn)一真的遇到沙漠要怎么辦？
王振華：我一直強調，形勢越嚴峻，越要練好內功。以今年上半年為例，在新城控股重點(diǎn)布局的幾個(gè)城市中，南京、蘇州、無(wú)錫、常州、上海等地平均成交降幅達21%-38%，但新城控股旗下新城地產(chǎn)在這些城市逆勢增長(cháng)35%，市場(chǎng)份額和排名均位列前茅。中國由于環(huán)境特殊，政府調控下，國內很多城市、區域的政策完全不同，造成每個(gè)城市的競爭環(huán)境各不相同，正因為新城控股在長(cháng)三角區域和中部省會(huì )城市深耕多年，對當地市場(chǎng)和客戶(hù)都十分了解，在產(chǎn)品規劃設計上非常貼近剛需和改善性客戶(hù)需求，內功練得好了，產(chǎn)品的競爭力強，才在前11 個(gè)月，銷(xiāo)售額近210億元，較去年同期有明顯增幅。僅“十一”黃金周期間，僅新城控股的成交量就高達幾百套之多，我們采取了一盤(pán)一策、以變御變的銷(xiāo)售策略，加強節奏的把握和節點(diǎn)的控制，在較為嚴峻的銷(xiāo)售環(huán)境中逆勢增幅明顯，取得不俗的成績(jì)。
人物周刊：這樣的成績(jì)你滿(mǎn)意嗎？
王振華：上市至今，我對于集團總體的表現比較滿(mǎn)意。新城控股連續兩年復合增長(cháng)在36-37% 左右，總體來(lái)說(shuō)發(fā)展的還是比較快的，特別集團上市后在業(yè)務(wù)領(lǐng)域內的持續增長(cháng)以及為股東帶來(lái)的持續回報。就個(gè)人而言，相比于短期的股價(jià)表現，我更關(guān)注的是集團在業(yè)務(wù)層面的長(cháng)期發(fā)展。我始終相信，笑到最后的才能成為真正的贏(yíng)家。
穩健是立足之本，“微創(chuàng )新”是發(fā)展的主旋律
人物周刊：發(fā)展過(guò)程中有最擔心企業(yè)出現的問(wèn)題嗎？
王振華：這就是為什么我每個(gè)項目都要去看，希望心中有個(gè)數。新城控股目前發(fā)展的項目超過(guò)90個(gè)。這么多個(gè)項目，最怕幾個(gè)項目同時(shí)出問(wèn)題，如果一個(gè)企業(yè)有10% 的業(yè)務(wù)滯后，都有可能被拖垮的。在新城，我至多只接受個(gè)別項目出現小的問(wèn)題，這樣的問(wèn)題也是我們需要付出學(xué)習成本和進(jìn)行反思的地方。這么多年下來(lái)，我們依靠反思文化和誠實(shí)做人、踏實(shí)做事的精神，團隊在不斷成長(cháng)進(jìn)步，企業(yè)也沒(méi)有出現大的偏差，也逐漸形成了以“穩發(fā)展”為核心的發(fā)展模式。我們堅信，穩健發(fā)展讓會(huì )使企業(yè)活的更久，活得久會(huì )比眼下活得好更好。
人物周刊：“穩發(fā)展”體現在哪些方面？
王振華：主要有四點(diǎn)：城市深耕區域聚焦、住宅商業(yè)雙核驅動(dòng)、始終保持財務(wù)穩健、人才戰略清晰持續。新城控股多年來(lái)的復合增長(cháng)率始終保持在30%以上，我們曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)復合增長(cháng)模型，如果新城控股能夠在目前的基礎上，每年保證不低于20%的復合增長(cháng)率，那么集團到2030年的收入更是可以達到驚人的數千億元。當然，這是個(gè)一個(gè)模型測算，但也反映出只要企業(yè)能夠穩健地發(fā)展和增長(cháng)，能夠活得久，其規模必定越來(lái)越大。我們看到許多跨國的500強企業(yè)，他們的發(fā)展軌跡都是如此。
以我們堅持住宅商業(yè)雙核驅動(dòng)的戰略為例，誰(shuí)都知道，商業(yè)需要好地段，現在城市發(fā)展日新月異，再過(guò)幾年好地段就沒(méi)了，所以自然希望這幾年找到好的位置，住宅地產(chǎn)要選擇競爭性相對低的區域，商業(yè)地產(chǎn)還在跑馬圈地、尋找并打造城市商業(yè)新中心。公司上市以后， 我們就確定了“地產(chǎn)穩步往前推，商業(yè)加快向前跑的策略。未來(lái)我們計劃，在2017 年要開(kāi)業(yè)15個(gè)Shopping Mall，在建25個(gè)，需要相匹配的開(kāi)發(fā)和管理經(jīng)營(yíng)團隊。之所以敢這樣做，正是因為我們從2008 年開(kāi)始做商業(yè)地產(chǎn)，到現在6 年的時(shí)間里，確信對商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有了比較清晰的了解，加上商業(yè)團隊越來(lái)越大并且得以鞏固，這才開(kāi)始發(fā)力了。
人物周刊：你呼吁新城要走“穩健”、“標準化”道路，不擔心會(huì )認為是保守嗎？
王振華：穩健不意味著(zhù)保守，更不等于墨守成規。我們也不會(huì )觀(guān)望，一旦發(fā)現機遇，我們行動(dòng)很快。只是在前期過(guò)程中，我們會(huì )研究得比較透。一旦發(fā)現市場(chǎng)潛力，我們會(huì )不遺余力的投入。標準化也是和穩健相吻合的，啟用標準化進(jìn)行管理，不僅僅是容易避免出現錯誤，更多是希望通過(guò)標準化的模式，總結錯誤經(jīng)驗再推廣出去，防止明天重復犯今天的錯誤。種種嚴備的防范都是為了活得更好。
當然，我們在審慎前行的同時(shí)，也在不斷嘗試各種創(chuàng )新，我們認為：創(chuàng )新未必一定是顛覆性的，通過(guò)不斷的量化積累，最終量變也能帶來(lái)質(zhì)的飛躍。我們把它定義為“微創(chuàng )新”?！拔?chuàng )新”將成為新城下一個(gè)發(fā)展階段的主旋律。
人物周刊：新城式的微創(chuàng )新具體體現在哪些方面？
王振華：新城目前在“微創(chuàng )新”方面取得的成績(jì)已經(jīng)滲透到公司各個(gè)業(yè)務(wù)板塊，在住宅和商業(yè)領(lǐng)域的產(chǎn)品、各類(lèi)服務(wù)甚至在我們積極倡導的公益慈善中，都能看到新城式的微創(chuàng )新，比較具有代表性的有：住宅微創(chuàng )新、商業(yè)微創(chuàng )新、服務(wù)微創(chuàng )新和公益微創(chuàng )新。
住宅微創(chuàng )新主要是指我們的百年住宅，這是新城長(cháng)期探索的一種住宅上的創(chuàng )新理念；商業(yè)微創(chuàng )新方面，我們主打的“吾悅”系列產(chǎn)品已經(jīng)研發(fā)至第三代產(chǎn)品在注重用戶(hù)體驗的時(shí)代，吾悅廣場(chǎng)以“悅空間 悅生活”的理念從而將其“體驗式”商業(yè)旗艦優(yōu)勢宣揚到極致；在服務(wù)微創(chuàng )新上，我們的全民經(jīng)紀人平臺以及在O2O方面的嘗試，都已經(jīng)在進(jìn)行試點(diǎn)推廣。在公益微創(chuàng )新方面，我們的“七色光項目”已經(jīng)堅持多年，從公益項目變成公益產(chǎn)品，并且在傳統公益的基礎上進(jìn)行創(chuàng )新，詮釋著(zhù)公司的公益品牌。
人物周刊：遇到大家都一窩蜂趕熱潮時(shí)，你怎么控制自己沖動(dòng)的欲望呢？
王振華：今年大家都開(kāi)始說(shuō)要回歸一線(xiàn)城市，的確是一線(xiàn)城市的基數大，量大、集聚效能大，尤其是人的集聚效能大了以后，需求就更旺盛。新城的布局里每一線(xiàn)的城市都有，我們不會(huì )跟著(zhù)大家一哄而上，那里競爭一定非常激烈。我們會(huì )細致到看城市區域供應，區域供應中區塊的供應，城市研究都是以區塊為單位?，F在很多老城區沒(méi)有新地塊、新房推出，而新城區則是大盤(pán)比比皆是，在一二三線(xiàn)城市都是如此，城市布局最終還是要研究透市場(chǎng)格局。
人物周刊：要超出長(cháng)三角范圍，對新城是一個(gè)挑戰嗎？不同區域的挑戰怎么面對？
王振華：所以我們要做城市研究。就說(shuō)珠三角和長(cháng)三角，技術(shù)標準、文化標準都不同，我們一定要結合當地條件開(kāi)展。比如今年我們進(jìn)入長(cháng)春，因為氣候溫度原因，長(cháng)春真正能夠野外作業(yè)的時(shí)間是很短的，基本上11 月底就不能動(dòng)土了，全部冰凍了，到明年五月才能動(dòng)工，一年只有7 個(gè)月的施工時(shí)間。所以我們也還在摸索。但可以肯定的是，看準一個(gè)方向開(kāi)始投入，我們就會(huì )勤勤懇懇的，從早到晚連續不斷地前進(jìn)，比較執著(zhù)。
人物周刊：從沒(méi)有過(guò)中間放棄的情況嗎？
王振華：人總是要活著(zhù)，企業(yè)也總是要進(jìn)步，整個(gè)社會(huì )是動(dòng)態(tài)的，要根據大環(huán)境而動(dòng)。我們跟著(zhù)市場(chǎng)和政策，適時(shí)調整策略方向，但路一定會(huì )走下去。
責任感是最大驅動(dòng)力，未來(lái)躋身行業(yè)第一梯隊
人物周刊：你和創(chuàng )業(yè)之初有變化嗎？
王振華：蠶蛹如果只會(huì )自己照鏡子，永遠也變不成蝴蝶。創(chuàng )業(yè)初期，我的動(dòng)機很單純，就是多賺錢(qián)，讓自己富裕一些。但現在帶領(lǐng)幾千人規模的企業(yè)，要對新城控股的員工們和為我提供機遇的社會(huì )負責，責任感成為了最大驅動(dòng)力。
人物周刊：你對新城今后如何走是有著(zhù)怎樣的設想？對未來(lái)有其它打算嗎？
王振華：盡管這個(gè)生態(tài)圈很殘酷，但是只要機會(huì )存在，我都會(huì )一直做下去。新城現在苦練功夫，為的是未來(lái)和巨頭們絕地搏殺后，能夠成為幸存的少數派。我希望新城控股能夠繼續堅持“穩發(fā)展、微創(chuàng )新”的企業(yè)理念，繼續堅持住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)雙核驅動(dòng)戰略，以長(cháng)三角為基礎，拓展全國化布局，我們預期到2017年，銷(xiāo)售總額可以達到500億元以上，特別是在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，要讓“吾悅”品牌進(jìn)入內地商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)第一梯隊。如果說(shuō)近期有其它計劃，應該就是在公益方面再加把力。
人物周刊：當代企業(yè)家熱衷公益事業(yè)不在少數，你會(huì )怎樣做？
王振華：總體來(lái)說(shuō)我算不上什么“家”，但是對企業(yè)公民的社會(huì )責任我持高度認可。至今為止新城在社會(huì )公益方面投入超過(guò)了2億，最近我們也在慢慢思考，這部分到底往哪個(gè)方向走。該做的好像都嘗試了，未來(lái)我們在公益方面需要做的微創(chuàng )新，是怎樣能從心靈方面多加關(guān)懷。因此，新城自建公益品牌“七色光”旗下的“流動(dòng)圖書(shū)館”，今年便深入了江西、安徽和山西等留守兒童眾多的地區，重點(diǎn)對當地的留守兒童進(jìn)行了心靈關(guān)懷。
王振華攻城記
1993.7
涉足房地產(chǎn)業(yè)，
籌資創(chuàng )辦武進(jìn)新城投資建設開(kāi)發(fā)有限公司；
1996
創(chuàng )立新城控股，出任公司董事長(cháng)；
1998
新城從農村進(jìn)入常州市區；
2001
新城房產(chǎn)重組江蘇五菱實(shí)現B股借殼上市；
2003
新城走出江蘇進(jìn)入上海，為后續發(fā)展奠定基礎；
2012.11.29
新城控股正式在港交所掛牌上市；
2014
參股投資位于美國達拉斯的出租型公寓項目，
邁出海外投資第一步。
